З 1 січня 2027 року у банках по всій Словаччині діятимуть нові правила іпотечного кредитування. Національний банк Словаччини (NBS) пропонує розділити позичальників на категорії: тим, хто купує перше житло у молодому віці, дадуть більше, а тим, хто скуповує квартири під оренду, — менше. Якщо ви збираєтеся брати іпотеку чи вже придивляєтесь до житла, про ці зміни краще знати наперед.
Нові умови стосуватимуться лише кредитів, оформлених після 1 січня 2027 року. Чинні іпотечні договори вони не зачеплять.
Що саме зміниться
Головний показник тут — LTV (Loan-to-Value, співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості). Від нього залежить, скільки власних грошей треба мати на руках до угоди.
Молодь до 35 років на перше житло — LTV до 90%. Умова: жоден із заявників (включно зі співпозичальниками) не старший за 35 років і не володіє іншим житлом. Банк зможе дати 90% вартості без жодних спеціальних винятків.
Інвестори на третю й наступну нерухомість — LTV до 70%. Нинішні 80% скоротять до 70%, а можливість банків підвищувати ліміт винятками для цієї категорії скасують взагалі.
Усі інші — стандартні 80%. Друге житло, покупці старші 35 років — для них нічого не змінюється.
Скільки це в грошах
Різниця відчутна вже на стартовому внеску.
Молода сім'я, яка купує перше житло за 200 000 євро, за нових правил покладе на стіл лише 20 000 євро власних коштів, а не 40 000, як за стандартних 80% LTV. Брак початкового капіталу NBS називає головною перешкодою для молодих сімей.
Інвестор, який бере квартиру під оренду за 250 000 євро, матиме принести 75 000 євро власних грошей замість 50 000 до змін. Так регулятор хоче перекласти більшу частину ризику на самих інвесторів і охолодити спекулятивний попит, який останніми роками розганяв ціни.
На кого пільга не поширюється
Підвищений ліміт 90% для молодих — не універсальний. Як пояснюють фінансові аналітики, пільга не діятиме, якщо кредит беруть:
на реконструкцію успадкованої нерухомості;
на викуп частки у родича;
на обмін наявної квартири на більшу.
Обережно і зі співпозичальниками: якщо хтось із них уже володіє нерухомістю, це змінює оцінку всієї заявки і може зняти пільгу. Схема «додамо до договору батька з квартирою для надійності» може зіграти проти вас.
Чому NBS це робить і що може піти не так
За даними, які наводить Startitup з посиланням на NBS, останніми роками помітна частка іпотек йшла саме на інвестиційні квартири. Це підіймало ціни й робило житло недоступнішим для тих, хто купує його для життя. Диференційовані ліміти мають виправити цей перекіс.
Водночас сам регулятор визнає побічний ефект: легший доступ до кредитів для молоді може додати попиту і знову підштовхнути ціни вгору. Детальні відповіді на питання про нові ліміти NBS вже опублікував у своєму FAQ.
Що варто знати
Норма ще проходить законодавчий процес, тож фінальні параметри можуть трохи відрізнятися, хоча загальний напрям — 90% для молодих, 70% для інвесторів — швидше за все лишиться.
Якщо вам до 35 і ви плануєте першу купівлю житла, порахуйте, чи не вигідніше зачекати з іпотекою до 2027 року: економія на стартовому внеску може сягати десятків тисяч євро. Якщо ж ви думаєте про інвестиційну квартиру — логіка дзеркальна: угода до кінця 2026-го дасть вищий ліміт фінансування. У будь-якому разі перед рішенням порівняйте пропозиції кількох банків і прикиньте свій бюджет за обома сценаріями.
