С 1 января 2027 года в банках по всей Словакии будут действовать новые правила ипотечного кредитования. Национальный банк Словакии (NBS) предлагает разделить заемщиков на категории: тем, кто покупает первое жилье в молодом возрасте, дадут больше, а тем, кто скупает квартиры под аренду, — меньше. Если вы собираетесь брать ипотеку или уже присматриваетесь к жилью, об этих изменениях лучше знать заранее.
Новые условия будут касаться только кредитов, оформленных после 1 января 2027 года. Действующие ипотечные договоры они не затронут.
Что именно изменится
Главный показатель здесь — LTV (Loan-to-Value, соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости). От него зависит, сколько собственных денег нужно иметь на руках до сделки.
Молодежь до 35 лет на первое жилье — LTV до 90%. Условие: ни один из заявителей (включая созаемщиков) не старше 35 лет и не владеет другим жильем. Банк сможет дать 90% стоимости без каких-либо специальных исключений.
Инвесторы на третью и последующую недвижимость — LTV до 70%. Нынешние 80% сократят до 70%, а возможность банков повышать лимит исключениями для этой категории отменят вовсе.
Все остальные — стандартные 80%. Второе жилье, покупатели старше 35 лет — для них ничего не меняется.
Сколько это в деньгах
Разница ощутима уже на стартовом взносе.
Молодая семья, которая покупает первое жилье за 200 000 евро, по новым правилам положит на стол лишь 20 000 евро собственных средств, а не 40 000, как при стандартных 80% LTV. Недостаток начального капитала NBS называет главной преградой для молодых семей.
Инвестор, который берет квартиру под аренду за 250 000 евро, должен будет принести 75 000 евро собственных денег вместо 50 000 до изменений. Так регулятор хочет переложить большую часть риска на самих инвесторов и охладить спекулятивный спрос, который в последние годы разгонял цены.
На кого льгота не распространяется
Повышенный лимит 90% для молодежи — не универсален. Как объясняют финансовые аналитики, льгота не будет действовать, если кредит берут:
на реконструкцию унаследованной недвижимости;
на выкуп доли у родственника;
на обмен имеющейся квартиры на большую.
Осторожно и с созаемщиками: если кто-то из них уже владеет недвижимостью, это меняет оценку всей заявки и может снять льготу. Схема «добавим в договор отца с квартирой для надежности» может сыграть против вас.
Почему NBS это делает и что может пойти не так
По данным, которые приводит Startitup со ссылкой на NBS, в последние годы заметная часть ипотек шла именно на инвестиционные квартиры. Это поднимало цены и делало жилье менее доступным для тех, кто покупает его для жизни. Дифференцированные лимиты должны исправить этот перекос.
В то же время сам регулятор признает побочный эффект: более легкий доступ к кредитам для молодежи может добавить спрос и снова подтолкнуть цены вверх. Подробные ответы на вопросы о новых лимитах NBS уже опубликовал в своем FAQ.
Что стоит знать
Норма еще проходит законодательный процесс, поэтому финальные параметры могут немного отличаться, хотя общий курс — 90% для молодежи, 70% для инвесторов — скорее всего останется.
Если вам до 35 и вы планируете первую покупку жилья, посчитайте, не выгоднее ли подождать с ипотекой до 2027 года: экономия на стартовом взносе может достигать десятков тысяч евро. Если же вы думаете об инвестиционной квартире — логика зеркальная: сделка до конца 2026-го даст более высокий лимит финансирования. В любом случае перед решением сравните предложения нескольких банков и прикиньте свой бюджет по обоим сценариям.
