Договор краткосрочной аренды в Словакии бывает только письменным, а залог в нем не может превышать трехкратный месячный платеж вместе с услугами. Неиспользованную часть возвращают в течение месяца со дня, когда вы освободили квартиру и рассчитались. Распознать такой договор можно по одной строке в тексте.
Далее — что должно быть в договоре, чего арендодатель не может, кто платит за сломанный кран, сколько времени будет на выезд и какой документ о жилье попросит полиция.
Что обязательно должно быть в договоре аренды?
Письменная форма и экземпляр на руках у каждой стороны — это минимум, с которого закон начинает разговор (§ 3 ods. 2 закона 98/2014). Устная договоренность о договоре аренды, или nájomná zmluva, не делает вас безправным, но доказывать ее условия вы будете пересказом, а не бумагой.
Краткосрочная аренда по этому закону должна содержать шесть пунктов (§ 3 ods. 3):
- данные обеих сторон — имя, фамилия, место постоянного пребывания, дата рождения;
- обозначение квартиры и объем пользования ею;
- размер аренды и отдельно размер платежей за услуги;
- описание состояния квартиры, принадлежностей и оборудования вместе со всеми недостатками, о которых арендодатель знает;
- срок аренды;
- заявление арендатора, что он осознает: договор заключается именно по этому закону (písm. f).
Четвертый пункт пропускают чаще всего, а он же потом и решает спор о деньгах. Все, что не описано как уже поврежденное, при выезде будет считаться поврежденным вами.
Если договор обычный, по Občianskym zákonníkom, обязательный минимум короче: предмет и объем пользования, размер аренды и размер платежей за услуги или способ их вычисления (§ 686 ods. 1). Срок не указали — договор считается бессрочным. Prenajímateľ (арендодатель) и nájomca (арендатор) — это слова, которыми вас будут называть в каждом документе, от договора до квитанции.
Чем краткосрочная аренда отличается от обычной?
Одной строкой. Krátkodobý nájom (краткосрочная аренда) действует только тогда, когда в договоре есть заявление арендатора, что договор заключается по закону 98/2014. Нет этой строки — действует Občiansky zákonník, и правила меняются почти во всем.
| Параметр | Краткосрочная аренда (98/2014) | Обычная аренда (Občiansky zákonník) |
|---|---|---|
| Форма договора | только письменная | письменная, иначе составляют запись о содержании |
| Максимальный срок | 2 года, продление дважды по 2 года — всего до 6 лет | любой, в том числе бессрочный |
| Предел залога | 3 месячных платежа вместе с услугами | закон предела не устанавливает |
| Срок уведомления от арендодателя | от 1 месяца, при грубых нарушениях 15 дней | 3 месяца, с первого дня следующего месяца |
| Срок на иск против уведомления | 2 месяца | 3 месяца |
Предел залога прописан в § 5 ods. 2 закона 98/2014 о краткосрочной аренде: он не может превышать трехкратный размер месячной аренды вместе с платежами за услуги.
Физическое лицо, которое сдало недвижимость, обязано попросить налоговую о регистрации до конца следующего месяца (§ 49a ods. 2 закона 595/2003). Если оно этого не сделало, аренда и дальше идет по закону 98/2014, но арендодатель теряет § 7 ods. 1 и 4 и § 9 ods. 1, а срок уведомления с его стороны становится не меньше двух месяцев (§ 7 ods. 3). Кроме того, он обязан доказать вам, что регистрацию выполнил (§ 3 ods. 5). И поставить этот вопрос можно еще до подписания договора.
Сколько можно требовать залога и когда его возвращают?
По краткосрочной аренде — не более трех месячных платежей вместе с услугами. Неиспользованную часть арендодатель обязан вернуть не позднее чем в течение одного месяца со дня, когда вы освободили квартиру и рассчитались по обязательствам (§ 5 ods. 3). По обычной аренде предела нет — разве что вы сами впишете его в договор.
Залог закон позволяет потратить на неоплаченную аренду, долги за услуги, ущерб в квартире или оборудовании и другие требования, связанные с пользованием жильем. Если арендодатель доказательно взял с него часть, он имеет право письменно требовать пополнение — и месяц с момента получения требования вы должны эту сумму добавить (§ 5 ods. 2).
Главное доказательство в споре о деньгах — акт приема-передачи с фотографиями. Снимайте не только царапины на дверцах, но и показания счетчиков в день заселения и в день выезда.
Еще один срок играет на вашей стороне: требовать возмещения повреждений арендодатель может только в течение шести месяцев с момента возврата квартиры (§ 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Далее право гаснет.
Чего арендодатель не имеет права делать?
Поднять аренду, когда ему вздумается. По закону 98/2014 одностороннее изменение возможно только в случаях, прописанных в договоре, и только по двум причинам: подорожали услуги или ожидается инфляция. Поднять можно максимум на размер этого роста (§ 4 ods. 1). Если цену подняли вопреки закону, арендатор имеет право отказаться от договора (§ 7 ods. 5).
Заходить в ваше жилье без вас он тоже не может. Закон дает ему право требовать доступ, чтобы проверить, пользуются ли квартирой должным образом (§ 665 ods. 1). То есть попросить визит в согласованное время он может, а открывать дверь своим ключом при вашем отсутствии закон ему не позволяет.
Выселить самостоятельно — тоже нет. Аренда прекращается только способами из § 6, а спорное уведомление о расторжении оспаривают в суде.
С дискриминацией ситуация тоньше, чем «владелец не имеет права отказать из-за национальности». Запрет различать людей по национальности, языку, цвету кожи или происхождению распространяется и на жилье, но по § 5 ods. 2 písm. d) антидискриминационного закона 365/2004 — только на то, которое предоставляют публично юридические лица и физические лица-предприниматели. Объявление «не для иностранцев» от агентства или фирмы нарушает закон. Частный владелец, который сдает собственную квартиру и предпринимателем не является, под эту норму не подпадает. Практически это означает, что иск по этой норме имеет смысл против агентства или фирмы, а к частному владельцу она не дотягивается.
Кто платит за мелкий ремонт и коммуналку?
Мелкий ремонт и обычное содержание оплачивает арендатор, если в договоре не написано иначе (§ 687 ods. 2). Что именно является мелким, перечислено в приложении к правительственному распоряжению 87/1995: сантехника, смесители, уплотнения, замки, выключатели, розетки. Вне этого перечня мелким считается любой ремонт, который стоит не больше 6,64 €; если на одной вещи делают несколько связанных ремонтов, считают их сумму (§ 5 ods. 2 распоряжения 87/1995).
Правило имеет и обратную сторону. Вы не платите за ремонт, необходимость в котором возникла еще до заключения договора или который стал следствием работ, за которые отвечает арендодатель (§ 7 того же распоряжения).
Когда арендодатель не устраняет серьезный недостаток, у вас два инструмента. После письменного предупреждения вы можете устранить его сами и требовать возмещения расходов (§ 691) или требовать соответствующую скидку с аренды, пока недостаток существует (§ 698). Заявить оба права надо без промедления, и они гаснут, если их не заявить в течение шести месяцев с устранения недостатка (§ 691, § 699).
Коммунальные платежи почти всегда идут отдельной строкой: в объявлении пишут «650 € + energie». Раз в год делают vyúčtovanie (годовой перерасчет), и разницу либо возвращают вам, либо доплачиваете вы. Просрочили платеж более чем на пять дней — к долгу добавляется poplatok z omeškania: 0,5 промилле за каждый день, минимум 0,83 € за каждый начатый месяц.
Как расторгают договор и сколько времени есть на выезд?
Аренда заканчивается пятью способами: истечением срока, письменным соглашением, письменным уведомлением одной из сторон, отказом от договора или исчезновением самого предмета аренды (§ 6).
Расторжение договора по закону 98/2014 требует как минимум месячного срока уведомления, а при грубых нарушениях и при неуплате более двух месяцев — пятнадцатидневного. По Občianskym zákonníkom срок уведомления три месяца, и начинается он с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором вам его вручили.
Арендатор тоже может уведомить об аренде (§ 7 ods. 2): если квартира стала непригодной не по его вине, если закончились его трудовые или служебные отношения, если возникло право на социальное жилье. Четвертая причина — любая другая, которую вы сами прописали в договоре.
Освободить квартиру надо до дня окончания аренды (§ 8 ods. 1). Десять календарных дней после этого дня — уже просрочка: именно после них арендодатель получает право задержать ваши движимые вещи, а если аренда закончилась отказом от договора, срок короче — пять дней. Задержать вещи он может только тогда, когда неиспользованного залога не хватает на покрытие его требований, и не имеет права трогать то, что исключено из исполнительного производства (§ 8 ods. 2).
Не согласны с уведомлением — у вас есть два месяца на иск по закону 98/2014 и три месяца по Občianskym zákonníkom. Во втором случае уведомление не действует вообще, пока суд окончательно не отклонит ваш иск (§ 711 ods. 6).
И ловушка, на которой чаще всего горят: для квартиры не работает автоматическое продление, которое общие правила дают другим договорам аренды (§ 710 ods. 2). Срок прошел, нового договора нет — вы живете в квартире без основания.
Можно ли подселить кого-то или сдать квартиру дальше?
Только с письменного согласия арендодателя. Письменное согласие требуют оба режима — § 3 ods. 4 закона 98/2014 и § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka; по закону 98/2014 субаренда к тому же не может длиться дольше вашего собственного найма. Устная договоренность по телефону здесь не считается.
Последствие серьезное: субаренда без письменного согласия — по Občianskym zákonníkom отдельное основание, по которому арендодатель может расторгнуть аренду (§ 711 ods. 1 písm. d).
Какой документ о жилье требует полиция?
Для иностранной полиции подходит один из пяти документов (§ 122 закона 404/2011):
- электронное согласие физического лица или того, кто вас размещает, отправленное через соответствующую электронную услугу;
- договор аренды с владельцем недвижимости — или с ее пользователем вместе с документом о его праве пользования;
- подтверждение заведения размещения;
- честное заявление физического или юридического лица о предоставлении жилья;
- честное заявление арендодателя, что договор аренды и дальше действителен, — но только если этот договор вы уже подавали в предыдущем производстве и он действителен еще как минимум полгода.
Изменили адрес — сообщите полицию в течение пяти рабочих дней (§ 111 ods. 3). Тот, кто вас разместил, имеет собственное обязательство: заполнить официальный бланк о пребывании иностранца и передать его полиции в течение пяти дней (§ 113).
Поэтому владелец, который отказывается давать любой документ о жилье, создает проблему прежде всего вам.
Где искать жилье и какие объявления пропускать?
Объявления разбросаны по нескольким площадкам. Официальный справочник для мигрантов называет reality.sk, nehnutelnosti.sk, topreality.sk, byty.sk, remax-slovakia.sk и avizo.sk. К ним добавьте bazos.sk и тематические группы в Facebook: там чаще всего пишут прямые владельцы, а для больших городов вроде Братиславы или Кошиц есть отдельные группы.
Жилье вместе с работой — отдельная история: такие предложения собраны на странице вакансий с жильем.
Риелтор может требовать комиссию в размере одного месячного найма. Ее согласовывают заранее и прописывают в договоре с агентством, а не объявляют устно в день подписания.
Перед любой оплатой проверьте владельца в кадастре: публичный просмотр работает через ZBGIS, тема «Kataster nehnuteľností». Имя в договоре должно совпадать с именем в выписке, а если подписывает родственник или управляющий — просите письменную доверенность.
Четыре признака, после которых объявление лучше закрыть:
- цена заметно ниже рынка в этом городе;
- «владелец за границей», просмотр невозможен, ключи обещают отправить;
- деньги просят до просмотра или до подписания договора;
- на вас давят срочностью: квартиру якобы получит тот, кто первым переведет депозит.
Подробнее о типичных схемах мошенников — в отдельном разборе.
Почему «бесплатное жилье от государства» — это не аренда
Владелец заключает с человеком со статусом odídenec (временная защита) zmluvu o poskytnutí ubytovania: размещение бесплатное, денег с вас не берут. Компенсацию получает владелец жилья — это príspevok za ubytovanie (компенсация за размещение), 5 € за одну ночь в жилом помещении и 6 € в нежилом. Выплачивает ее община (obec) из средств МВД.
Срок ограничен. Компенсацию платят за 60 дней с первого предоставления временной защиты, если защиту предоставили с 1 марта 2025 года; кому предоставили до 28 февраля 2025 года — за 120 дней. Без ограничения срока платят только уязвимым категориям: людям от 65 лет, получателям помощи в материальной нужде, лицам с тяжелой инвалидностью, родителям детей до пяти лет и самим таким детям.
Обязанность лежит и на вас. О начале размещения надо лично сообщить общине в течение трех рабочих дней, а дальше подтверждать проживание дважды в месяц с интервалом не менее 14 дней. Пропущенное сообщение — и владелец не получит денег за эти ночи.
Если вы только что переехали, поставьте себе два срока в календаре: три рабочих дня на сообщение общине, когда жилье предоставлено по компенсации, и пять рабочих дней на сообщение полиции о смене адреса.
