Договір короткострокового найму у Словаччині буває лише письмовий, а кауція в ньому не може перевищувати трикратний місячний платіж разом із послугами. Невитрачену частину повертають протягом місяця від дня, коли ви звільнили квартиру й розрахувалися. Розпізнати такий договір можна за одним рядком у тексті.
Далі — що мусить бути в договорі, чого орендодавець не може, хто платить за зламаний кран, скільки часу буде на виїзд і який папір про житло попросить поліція.
Що обов'язково має бути в договорі оренди?
Письмова форма і примірник на руках у кожної сторони — це мінімум, з якого закон починає розмову (§ 3 ods. 2 закону 98/2014). Усна домовленість про договір оренди, або nájomná zmluva, не робить вас безправним, але доводити її умови ви будете переказом, а не папером.
Короткостроковий найм за цим законом мусить містити шість пунктів (§ 3 ods. 3):
- дані обох сторін — ім'я, прізвище, місце постійного перебування, дата народження;
- позначення квартири й обсяг користування нею;
- розмір оренди і окремо розмір платежів за послуги;
- опис стану квартири, приладдя та обладнання разом з усіма недоліками, про які орендодавець знає;
- строк найму;
- заяву орендаря, що він усвідомлює: договір укладається саме за цим законом (písm. f).
Четвертий пункт пропускають найчастіше, а він же потім і вирішує суперечку про гроші. Усе, що не описане як уже пошкоджене, при виїзді вважатиметься пошкодженим вами.
Якщо договір звичайний, за Občianskym zákonníkom, обов'язковий мінімум коротший: предмет і обсяг користування, розмір оренди та розмір платежів за послуги або спосіб їх обчислення (§ 686 ods. 1). Строк не вказали — договір вважається безстроковим. Prenajímateľ (орендодавець) і nájomca (орендар) — це слова, якими вас називатимуть у кожному документі, від договору до квитанції.
Чим короткостроковий найм відрізняється від звичайного?
Одним рядком. Krátkodobý nájom (короткостроковий найм) працює лише тоді, коли в договорі є заява орендаря, що договір укладається за законом 98/2014. Немає цього рядка — діє Občiansky zákonník, і правила міняються майже в усьому.
| Параметр | Короткостроковий найм (98/2014) | Звичайний найм (Občiansky zákonník) |
|---|---|---|
| Форма договору | лише письмова | письмова, інакше складають запис про зміст |
| Максимальний строк | 2 роки, продовження двічі по 2 роки — разом до 6 років | будь-який, зокрема безстроковий |
| Стеля кауції | 3 місячні платежі разом із послугами | закон межі не встановлює |
| Строк виповіді від орендодавця | від 1 місяця, за грубих порушень 15 днів | 3 місяці, з першого дня наступного місяця |
| Строк на позов проти виповіді | 2 місяці | 3 місяці |
Стеля застави прописана в § 5 ods. 2 закону 98/2014 про короткостроковий найм: вона не може перевищувати трикратний розмір місячної оренди разом із платежами за послуги.
Фізична особа, яка здала нерухомість, зобов'язана попросити податкову про реєстрацію до кінця наступного місяця (§ 49a ods. 2 закону 595/2003). Якщо вона цього не зробила, найм і далі йде за законом 98/2014, але орендодавець втрачає § 7 ods. 1 і 4 та § 9 ods. 1, а строк виповіді з його боку стає не меншим за два місяці (§ 7 ods. 3). Крім того, він зобов'язаний довести вам, що реєстрацію виконав (§ 3 ods. 5). І поставити це питання можна ще до підпису договору.
Скільки можна вимагати кауції і коли її повертають?
За короткострокового найму — не більше трьох місячних платежів разом із послугами. Невитрачену частину орендодавець зобов'язаний повернути найпізніше протягом одного місяця від дня, коли ви звільнили квартиру й розрахувалися за зобов'язаннями (§ 5 ods. 3). За звичайного найму стелі немає — хіба що ви самі впишете її в договір.
Кауцію закон дозволяє витратити на несплачену оренду, борги за послуги, шкоду на квартирі чи обладнанні та інші вимоги, пов'язані з користуванням житлом. Якщо орендодавець доказово взяв із неї частину, він має право письмово вимагати поповнення — і місяць від отримання вимоги ви маєте цю суму долити (§ 5 ods. 2).
Головний доказ у спорі про гроші — акт приймання-передачі з фотографіями. Знімайте не тільки подряпини на дверцятах, а й показання лічильників у день заселення і в день виїзду.
Ще один строк грає на вашому боці: вимагати відшкодування пошкоджень орендодавець може лише протягом шести місяців від повернення квартири (§ 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Далі право згасає.
Чого орендодавець не має права робити?
Підняти оренду, коли йому заманеться. За законом 98/2014 одностороння зміна можлива тільки у випадках, які прописані в договорі, і тільки з двох причин: подорожчали послуги або очікується інфляція. Підняти можна щонайбільше на розмір цього зростання (§ 4 ods. 1). Якщо ціну підняли всупереч закону, орендар має право відступити від договору (§ 7 ods. 5).
Заходити у ваше житло без вас він теж не може. Закон дає йому право вимагати доступ, щоб перевірити, чи користуються квартирою належно (§ 665 ods. 1). Тобто попросити візит у погоджений час він може, а відчиняти двері власним ключем за вашої відсутності закон йому не дозволяє.
Виселити самотужки — теж ні. Найм припиняється лише способами з § 6, а спірну виповідь оскаржують у суді.
З дискримінацією ситуація тонша, ніж «власник не має права відмовити через національність». Заборона розрізняти людей за національністю, мовою, кольором шкіри чи походженням поширюється й на житло, але за § 5 ods. 2 písm. d) антидискримінаційного закону 365/2004 — лише на те, яке надають публіці юридичні особи та фізичні особи-підприємці. Оголошення «не для іноземців» від агентства або фірми порушує закон. Приватний власник, який здає власну квартиру і підприємцем не є, під цю норму не підпадає. Практично це означає, що позов за цією нормою має сенс проти агентства чи фірми, а до приватного власника вона не дотягується.
Хто платить за дрібний ремонт і комуналку?
Дрібний ремонт і звичайне утримання оплачує орендар, якщо в договорі не написано інакше (§ 687 ods. 2). Що саме є дрібним, перелічено в додатку до урядового розпорядження 87/1995: сантехніка, змішувачі, ущільнення, замки, вимикачі, розетки. Поза цим переліком дрібним вважається будь-який ремонт, який коштує не більше 6,64 €; якщо на одній речі роблять кілька пов'язаних ремонтів, рахують їхню суму (§ 5 ods. 2 розпорядження 87/1995).
Правило має і зворотний бік. Ви не платите за ремонт, потреба в якому виникла ще до укладення договору або який став наслідком робіт, за які відповідає орендодавець (§ 7 того самого розпорядження).
Коли орендодавець не усуває серйозний недолік, у вас два інструменти. Після письмового попередження ви можете усунути його самі й вимагати відшкодування витрат (§ 691) або вимагати відповідну знижку з оренди, доки недолік існує (§ 698). Заявити обидва права треба без зволікання, і згасають вони, якщо їх не заявити протягом шести місяців від усунення недоліку (§ 691, § 699).
Комунальні платежі майже завжди йдуть окремим рядком: в оголошенні пишуть «650 € + energie». Раз на рік роблять vyúčtovanie (річний перерахунок), і різницю або повертають вам, або доплачуєте ви. Прострочили платіж більш ніж на п'ять днів — до боргу додається poplatok z omeškania: 0,5 проміле за кожен день, мінімум 0,83 € за кожен розпочатий місяць.
Як розривають договір і скільки часу є на виїзд?
Найм закінчується п'ятьма способами: спливом строку, письмовою угодою, письмовою виповіддю однієї зі сторін, відступом від договору або зникненням самого предмета найму (§ 6).
Розірвання договору за законом 98/2014 вимагає щонайменше місячного строку виповіді, а за грубих порушень і за несплату понад два місяці — п'ятнадцятиденного. За Občianskym zákonníkom строк виповіді три місяці, і починається він з першого дня місяця, наступного за місяцем, у якому вам її доручили.
Орендар теж може виповісти найм (§ 7 ods. 2): якщо квартира стала непридатною не з його вини, якщо закінчилися його трудові чи службові відносини, якщо виникло право на соціальне житло. Четверта підстава — будь-яка інша, яку ви самі прописали в договорі.
Звільнити квартиру треба до дня закінчення найму (§ 8 ods. 1). Десять календарних днів після цього дня — вже прострочення: саме після них орендодавець отримує право затримати ваші рухомі речі, а якщо найм закінчився відступом від договору, строк коротший — п'ять днів. Затримати речі він може лише тоді, коли невитраченої кауції не вистачає на покриття його вимог, і не має права чіпати те, що виключене з виконавчого провадження (§ 8 ods. 2).
Не згодні з виповіддю — маєте два місяці на позов за законом 98/2014 і три місяці за Občianskym zákonníkom. У другому випадку виповідь не діє взагалі, доки суд остаточно не відхилить ваш позов (§ 711 ods. 6).
І пастка, на якій горять найчастіше: для квартири не працює автоматичне продовження, яке загальні правила дають іншим договорам оренди (§ 710 ods. 2). Строк минув, нового договору немає — ви живете в квартирі без підстави.
Чи можна підселити когось або здати квартиру далі?
Тільки з письмовою згодою орендодавця. Письмову згоду вимагають обидва режими — § 3 ods. 4 закону 98/2014 і § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka; за законом 98/2014 піднайм до того ж не може тривати довше за ваш власний найм. Усна домовленість по телефону тут не рахується.
Наслідок серйозний: піднайм без письмової згоди — за Občianskym zákonníkom окрема підстава, за якою орендодавець може виповісти найм (§ 711 ods. 1 písm. d).
Який документ про житло вимагає поліція?
Для чужинецької поліції підходить один із п'яти документів (§ 122 закону 404/2011):
- електронна згода фізичної особи або того, хто вас розміщує, надіслана через відповідну електронну послугу;
- договір найму з власником нерухомості — або з її користувачем разом із документом про його право користування;
- підтвердження закладу розміщення;
- чесна заява фізичної чи юридичної особи про надання житла;
- чесна заява орендодавця, що договір найму й далі чинний, — але лише якщо цей договір ви вже подавали в попередньому провадженні і він дійсний ще щонайменше пів року.
Змінили адресу — повідомте поліцію протягом п'яти робочих днів (§ 111 ods. 3). Той, хто вас розмістив, має власний обов'язок: заповнити офіційний бланк про перебування іноземця й доручити його поліції протягом п'яти днів (§ 113).
Тому власник, який відмовляється давати будь-який папір про житло, створює проблему передусім вам.
Де шукати житло і які оголошення пропускати?
Оголошення розкидані по кількох майданчиках. Офіційний довідник для мігрантів називає reality.sk, nehnutelnosti.sk, topreality.sk, byty.sk, remax-slovakia.sk та avizo.sk. До них додайте bazos.sk і тематичні групи у Facebook: там найчастіше пишуть прямі власники, а для більших міст на кшталт Братислави чи Кошиць є окремі групи.
Житло разом із роботою — окрема історія: такі пропозиції зібрані на сторінці вакансій з житлом.
Ріелтор може вимагати комісію в розмірі одного місячного найму. Її узгоджують наперед і прописують у договорі з агентством, а не оголошують усно в день підписання.
Перед будь-якою оплатою перевірте власника в кадастрі: публічний перегляд працює через ZBGIS, тема «Kataster nehnuteľností». Ім'я в договорі мусить збігатися з іменем у виписці, а якщо підписує родич або керуючий — просіть письмову довіреність.
Чотири ознаки, після яких оголошення краще закрити:
- ціна помітно нижча за ринок у цьому місті;
- «власник за кордоном», перегляд неможливий, ключі обіцяють надіслати;
- гроші просять до перегляду або до підписання договору;
- на вас тиснуть терміновістю: квартиру нібито отримає той, хто першим перекаже депозит.
Детальніше про типові схеми шахраїв — в окремому розборі.
Чому «безкоштовне житло від держави» — це не оренда
Власник укладає з людиною зі статусом odídenec (тимчасовий захист) zmluvu o poskytnutí ubytovania: розміщення безоплатне, грошей із вас не беруть. Компенсацію отримує власник житла — це príspevok za ubytovanie (компенсація за розміщення), 5 € за одну ніч у житловому приміщенні і 6 € у нежитловому. Виплачує її громада (obec) з коштів МВС.
Строк обмежений. Компенсацію платять за 60 днів від першого надання тимчасового захисту, якщо захист надали від 1 березня 2025 року; кому надали до 28 лютого 2025 року — за 120 днів. Без обмеження строку платять лише вразливим категоріям: людям від 65 років, отримувачам допомоги в матеріальній нужді, особам з важкою інвалідністю, батькам дітей до п'яти років і самим таким дітям.
Обов'язок лежить і на вас. Про початок розміщення треба особисто повідомити громаду протягом трьох робочих днів, а далі підтверджувати проживання двічі на місяць з інтервалом щонайменше 14 днів. Пропущене повідомлення — і власник не отримає грошей за ці ночі.
Якщо ви щойно переїхали, поставте собі два строки в календарі: три робочі дні на повідомлення громади, коли житло надано за компенсацією, і п'ять робочих днів на повідомлення поліції про зміну адреси.
