З 1 липня 2027 року у Словаччині почне діяти новий Цивільний кодекс (Občiansky zákonník), який сильно змінить правила оренди житла. Ці зміни можуть вплинути на те, наскільки стабільним буде ваше проживання та на умови договорів, тому орендарям варто бути особливо уважними. Новий закон дасть орендодавцям більше можливостей розірвати договір, навіть без пояснення причини, а також змінить порядок вирішення спорів.
Що зміниться для орендарів у Словаччині?
Новий Цивільний кодекс, який Національна рада ухвалила 1 жовтня 2026 року, замінить старий закон 1964 року і скасує закон про короткострокову оренду житла. Це означає, що всі орендні відносини регулюватиме один, сучасний документ. Важливо, що нові правила стосуватимуться договорів, укладених після 1 липня 2027 року, а також тих, які переукладуть за новим законодавством. Якщо ваш договір підписали до цієї дати, він продовжить діяти за старими нормами, якщо ви та орендодавець письмово не домовилися про перехід на нові правила.
Виселення: коли орендодавець може розірвати договір?
Одна з найважливіших змін — орендодавець зможе розірвати договір оренди, укладений на невизначений термін, без зазначення причини. У такому випадку термін виселення становитиме шість місяців.
В інших випадках, зокрема для договорів на визначений термін, орендодавець може виселити орендаря лише за наявності чітко визначених законом підстав. До них належать:
Грубе порушення обов'язків., Наприклад, якщо орендар не сплачує орендну плату або комунальні послуги протягом щонайменше двох місяців, попри письмове попередження.
Несанкціонована суборенда. Передача квартири або її частини в суборенду без попередньої письмової згоди орендодавця.
Пошкодження майна або порушення спокою. Якщо орендар серйозно пошкоджує житло, порушує спокій інших мешканців будинку, загрожує безпеці, порушує моральні норми або використовує житло не за призначенням.
Особисті потреби орендодавця. Якщо орендодавець потребує житло для себе або для близької особи.
Судимість. Якщо орендаря засуджено за умисний злочин проти орендодавця, членів його родини або майна в будинку.
Суспільний інтерес. Якщо з житлом необхідно вчинити так, що його неможливо буде використовувати.
Терміни виселення:
Загальний термін: Звичайна вимога про виселення скорочується з трьох до двох місяців.
Захищені орендарі: Для осіб віком від 70 років, з важкою інвалідністю, а також тих, хто доглядає за неповнолітньою дитиною або недієздатною особою, термін виселення становить три місяці. У таких випадках, якщо є обґрунтовані побоювання, що орендар може втратити житло назавжди, орендодавець зобов'язаний повідомити про це муніципалітет.
Важливо, що подання позову про оскарження виселення або розірвання договору більше не відкладатиме його закінчення, за винятком захищених категорій орендарів.
Орендна плата та застава: важливі нюанси
Збільшення орендної плати:
За згодою: Орендодавець та орендар можуть домовитися про щорічне підвищення орендної плати, наприклад, відповідно до рівня інфляції. Повідомлення про підвищення має бути письмовим і надіслане щонайменше за два місяці до початку періоду, з якого плата має зрости.
Без згоди: Якщо в договорі немає пункту про підвищення, орендодавець може запропонувати збільшення лише для договорів на термін від п'яти років. Це можливо кожні три роки, але не більше ніж на 20% від попередньої суми та не вище за звичайну ринкову вартість.
Модернізація житла: Якщо орендодавець інвестує у модернізацію (наприклад, утеплення, заміна вікон), він може збільшити орендну плату максимум на 5% від річних витрат. Орендар має право розірвати договір, якщо не погоджується з новими умовами.
Застава (zábezpeka):
Максимальний розмір застави не може перевищувати триразової суми місячної орендної плати та платежів за комунальні послуги. Орендодавець зобов'язаний письмово підтвердити отримання застави на вимогу орендаря. Якщо застава була використана для покриття боргів, орендар повинен негайно поповнити її до початкової суми. Після закінчення оренди застава має бути повернена без затримок, за вирахуванням будь-яких фінансових зобов'язань орендаря.
Інші ключові зміни для орендарів
Відшкодування шкоди: Орендодавець повинен вимагати відшкодування шкоди, спричиненої надмірним зносом житла, протягом шести місяців з моменту його повернення, інакше право на відшкодування втрачається.
Залишені речі: Якщо орендар залишає речі у квартирі, орендодавець спочатку вимагатиме їх забрати. Якщо цього не станеться, речі можуть бути передані на зберігання третій особі за рахунок орендаря, а після трьох місяців зберігання — продані. Виручені кошти, за вирахуванням витрат, повернуть орендареві.
Умови договору: Орендний договір повинен чітко вказувати опис житла, розмір орендної плати, комунальних послуг та терміни оплати.
Тварини та підприємницька діяльність: Для утримання тварин у квартирі потрібна згода орендодавця. Використання житла для підприємницької діяльності також вимагає згоди, але орендодавець може відмовити лише за наявності особливих причин.
Зміна власника: У разі продажу житла права та обов'язки за договором оренди переходять до нового власника. Орендар може розірвати договір протягом трьох місяців з моменту, коли він дізнався про зміну власника.
Ці зміни мають на меті впорядкувати орендні відносини у Словаччині, зробити їх більш формальними та чіткими. Українцям, які шукають або вже орендують житло у Словаччині, дуже важливо уважно вивчати договори та розуміти свої права та обов'язки згідно з новим законодавством.
