С 1 июля 2027 года в Словакии вступит в силу новый Гражданский кодекс (Občiansky zákonník), который существенно изменит правила аренды жилья. Эти изменения могут повлиять на стабильность вашего проживания и на условия договоров, поэтому арендаторам следует быть особенно внимательными. Новый закон предоставит арендодателям больше возможностей расторгнуть договор даже без объяснения причин, а также изменит порядок разрешения споров.
Что изменится для арендаторов в Словакии?
Новый Гражданский кодекс, который Национальный совет принял 1 октября 2026 года, заменит старый закон 1964 года и отменит закон о краткосрочной аренде жилья. Это означает, что все арендные отношения будут регулироваться одним современным документом. Важно, что новые правила будут касаться договоров, заключенных после 1 июля 2027 года, а также тех, которые будут перезаключены в соответствии с новым законодательством. Если ваш договор был подписан до этой даты, он будет продолжать действовать по старым нормам, если вы и арендодатель письменно не договорились о переходе на новые правила.
Выселение: когда арендодатель может расторгнуть договор?
Одно из важнейших изменений — арендодатель сможет расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, без указания причины. В таком случае срок выселения составит шесть месяцев.
В остальных случаях, в частности для договоров на определенный срок, арендодатель может выселить арендатора только при наличии четко определенных законом оснований. К ним относятся:
Грубое нарушение обязательств. Например, если арендатор не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги в течение как минимум двух месяцев, несмотря на письменное предупреждение.
Несанкционированная субаренда. Передача квартиры или её части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
Повреждение имущества или нарушение спокойствия. Если арендатор серьезно повреждает жилье, нарушает спокойствие других жильцов дома, угрожает безопасности, нарушает моральные нормы или использует жилье не по назначению.
Личные потребности арендодателя. Если арендодателю требуется жилье для себя или для близкого человека.
Судимость. Если арендатор осужден за умышленное преступление против арендодателя, членов его семьи или имущества в доме.
Общественный интерес. Если с жильем необходимо поступить таким образом, что его станет невозможно использовать.
Сроки выселения:
Общий срок: Обычный срок для предъявления требования о выселении сокращается с трех до двух месяцев.
Защищенные арендаторы: Для лиц в возрасте от 70 лет, с тяжелой инвалидностью, а также тех, кто ухаживает за несовершеннолетним ребенком или недееспособным лицом, срок выселения составляет три месяца. В таких случаях, если имеются обоснованные опасения, что арендатор может лишиться жилья навсегда, арендодатель обязан уведомить об этом муниципалитет.
Важно, что подача иска об обжаловании выселения или расторжении договора больше не будет откладывать его окончание, за исключением защищенных категорий арендаторов.
Арендная плата и залог: важные нюансы
Увеличение арендной платы:
По соглашению: Арендодатель и арендатор могут договориться о ежегодном повышении арендной платы, например, в соответствии с уровнем инфляции. Уведомление о повышении должно быть письменным и направлено не позднее чем за два месяца до начала периода, с которого плата должна увеличиться.
Без согласия: Если в договоре нет пункта о повышении, арендодатель может предложить увеличение только для договоров сроком от пяти лет. Это возможно каждые три года, но не более чем на 20% от предыдущей суммы и не выше обычной рыночной стоимости.
Модернизация жилья: Если арендодатель вкладывает средства в модернизацию (например, утепление, замена окон), он может увеличить арендную плату максимум на 5% от годовых затрат. Арендатор имеет право расторгнуть договор, если не согласен с новыми условиями.
Залог (zábezpeka):
Максимальный размер залога не может превышать тройной суммы месячной арендной платы и платежей за коммунальные услуги. Арендодатель обязан письменно подтвердить получение залога по требованию арендатора. Если залог был использован для покрытия задолженности, арендатор должен немедленно пополнить его до первоначальной суммы. По окончании срока аренды залог должен быть возвращён без задержек, за вычетом любых финансовых обязательств арендатора.
Другие ключевые изменения для арендаторов
Возмещение ущерба: Арендодатель должен потребовать возмещения ущерба, причиненного чрезмерным износом жилья, в течение шести месяцев с момента его возврата, в противном случае право на возмещение теряется.
Оставленные вещи: Если арендатор оставляет вещи в квартире, арендодатель сначала потребует их забрать. Если этого не произойдет, вещи могут быть переданы на хранение третьему лицу за счет арендатора, а по истечении трех месяцев хранения — проданы. Вырученные средства, за вычетом расходов, будут возвращены арендатору.
Условия договора: Договор аренды должен четко указывать описание жилья, размер арендной платы, коммунальных услуг и сроки оплаты.
Домашние животные и предпринимательская деятельность: Для содержания домашних животных в квартире требуется согласие арендодателя. Использование жилья для предпринимательской деятельности также требует согласия, но арендодатель может отказать только при наличии особых причин.
Смена собственника: В случае продажи жилья права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику. Арендатор может расторгнуть договор в течение трех месяцев с момента, когда он узнал о смене собственника.
Эти изменения направлены на упорядочение арендных отношений в Словакии, придание им более формального и четкого характера. Украинцам, которые ищут или уже арендуют жилье в Словакии, очень важно внимательно изучать договоры и понимать свои права и обязанности в соответствии с новым законодательством.
